2015年的桃浦配资平台查询网站，在上海楼市里还是个不太起眼的板块，大家提起它，第一反应还是老工业区。
那时候桃浦的二手房均价大概在30800元/㎡左右，不同小区的价差拉得还挺明显。
像复地太阳城这种品质好点的小区，均价已经摸到65000元/㎡，普通老小区单价才2万多。
新房方面，2015年桃浦的新房均价大概在40200元/㎡，比普陀区的平均水平要低一截。
那时候上海整体楼市已经开始回暖，桃浦的新房价格在外环外算偏高的。
但因为板块的工业底色，很多买房人还是会犹豫，觉得城市界面和配套跟不上。
2015年下半年到2016年，上海楼市迎来一波普涨，桃浦也跟着搭上了这班车。
当时连续的降准降息，加上市场情绪起来，桃浦的房价跟着全市行情往上走。
2016年之后，桃浦的转型规划慢慢提上日程，大家对这个板块的预期也开始变了。
原来的老工业区要改成科创园区，还有大面积的中央绿地规划，给了市场不少想象空间。
不过那时候转型还停留在纸面上，实际的城市界面和产业落地，还没看到太多动静。
房价的上涨，更多还是跟着全市的大盘走，自身的板块利好还没完全兑现。
2017到2019年，上海楼市整体进入平稳期，桃浦的房价也跟着稳了几年，没有太大波动。
这几年桃浦最核心的动作，就是推进区域的转型改造，尤其是土壤修复工程，花了不少功夫。
毕竟原来的化工用地，要改成适合居住和办公的地块，环保治理是绕不开的一步。
2020年，桃浦智创城迎来了首宗住宅地块的出让，算是给板块的楼市开了个新头。
这时候大家才真正意识到，桃浦的转型不是说说而已，真的有实质性的动作了。
那时候桃浦的二手房均价，已经慢慢爬到了4万多一平米，比2015年涨了不少。
2020到2021年，上海楼市又迎来一波行情，桃浦的房价也摸到了这些年的最高点。
不管是新房还是二手房，价格都往上冲了一波，不少小区的成交价创了历史新高。
像中环名品公馆，最高的成交单价摸到了107000元/㎡，涨幅超出了很多人的预期。
安居金祁新城的成交单价，也在这一波行情里冲到了69000元/㎡，翻了快一倍。
核心区的新房项目，因为有智创城的规划加持，价格更是一路走高，备案价不断刷新。
这一波上涨，既有全市行情的带动，也有桃浦自身转型利好的兑现，双重因素叠加。
不过这时候的价格分化已经很明显了，次新房和老破小的价差，拉得越来越大。
2022年之后，上海楼市整体的风向变了，桃浦的房价也跟着进入了回调期。
最先开始松动的是二手房市场，不少之前冲高的小区，成交价开始持续往下走。
像安居金祁新城，从最高的69000元/㎡，后来的成交单价跌到了42000元/㎡，跌幅不小。
中环名品公馆的成交价，也从最高的107000元/㎡，跌到了70000元/㎡左右，回调很明显。
哪怕是品质不错的复地太阳城，成交单价也从最高的74000元/㎡，跌到了55000元/㎡上下。
很多老小区的房价，甚至跌回了五六年前的水平，和新房市场形成了鲜明的对比。
和二手房的回调不同，桃浦核心区的新房市场，价格一直保持得比较坚挺。
2024年，桃浦的新房均价大概在81700元/㎡，核心区的项目备案价基本都在8万以上。
像中环桃源里这种热门项目，均价稳定在83000元/㎡，哪怕有优惠，整体价格也没怎么降。
这些新房项目，大多挨着智创城的核心区，靠着产业规划和品质定位，吸引了不少改善客群。
但新房的去化速度，也比前几年慢了不少，市场整体的观望情绪还是比较浓的。
毕竟8万多的单价，在上海能选的板块不少，桃浦的配套和城市界面，还在完善中。
到了2026年的现在，桃浦的房价依然呈现出非常明显的两极分化状态。
二手房这边，整个板块的挂牌均价大概在27200元/㎡左右，和高点比跌了不少。
当然这个均价是被大量老小区拉低的，品质好点的次新房，价格还是要高不少。
像桃浦六村这种老小区，成交单价基本在28000-31000元/㎡之间，流动性也一般。
复地太阳城这种品质小区，最新的挂牌均价在60000元/㎡左右，实际成交价会更低一点。
新房市场这边，核心区的项目均价还是维持在83000元/㎡上下，和二手房形成了巨大的价差。
这种新房和二手房的巨大价差，本质上还是板块的价值分化导致的。
智创城的核心区，有产业规划、有新的配套，和外围的老桃浦片区，几乎是两个世界。
老片区的房龄大多二三十年，没有电梯，户型也过时了，很难吸引现在的买房人。
加上整个上海的二手房市场都比较冷，桃浦的老房子自然更难卖出好价格。
而核心区的新房，靠着规划和品质，还能维持住价格，但也面临着去化的压力。
毕竟买房人越来越理性，光靠规划讲故事，已经很难打动大家了，更看重实际的配套落地。
这些年桃浦的产业转型，确实有不少实质性的进展，中以创新园已经入驻了130多家企业。
乐土生命科技这种大项目也落地了，未来会带来不少高收入的就业人群。
地铁11号线、15号线已经通车，规划的新线路也在推进，交通条件比2015年好了太多。
还有桃浦中央绿地，已经建成开放，给板块的居住环境加了不少分。
但也要承认，板块的整体转型还在进行中，很多配套的落地速度，比大家预期的要慢。
尤其是商业、教育这些和居住息息相关的配套，和成熟板块比还有不小的差距。
回头看桃浦这十多年的房价变化，其实就是上海城市更新和楼市周期的一个缩影。
2015年到2017年，它的房价涨跌，基本都是跟着上海的大盘行情走，没有自己的独立行情。
2018年之后，随着转型规划的推进，它才有了自己的板块逻辑，房价也开始出现分化。
高端改善的新房，靠着规划和品质，价格一路往上，而老破小则慢慢被市场抛弃。
哪怕是同个板块，隔着一条马路，房价就能差出一倍还多，这种情况在上海也不多见。
很多当初冲着规划买房的人，有的吃到了红利，也有的因为买错了小区，被套在了高点。
现在的桃浦楼市，就是新房和二手房两个市场，各自走着完全不同的行情。
二手房市场里，房东想卖房，只能靠降价来吸引客户，议价空间比前几年大了很多。
很多挂牌的房源，挂了大半年都无人问津，最后只能不断下调挂牌价。
新房市场里，开发商也开始拿出各种优惠，比如打折、送车位、给企业员工补贴之类的。
但整体的成交节奏，还是比前几年慢了不少，买房人都很谨慎，不会轻易下手。
毕竟大家都知道，现在的楼市，已经不是闭着眼买就能涨的时代了。
对于桃浦来说，转型的路还很长，房价的走势，最终还是要看产业和配套的落地情况。
毕竟房子的价值，最终还是要靠板块的实际价值来支撑，光靠预期是走不远的。
这十多年的房价起伏，也给买房人提了个醒，同一个板块，买错了产品，结果天差地别。
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